防城港楼市发力 热度引起各方关注

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　防城港之市场

, v. H. r# x5 A  E! N+ n　　本报记者 谢嘉明 刘犁宇 文/图
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　　被誉为“边陲明珠”的防城港市，去年以来房地产市场快速升温，商品房交易量、成交价大幅上升。近期，要建设109层、528米“亚洲国际金融中心”的消息，又再次让众人把目光投到防城港。防城港楼市为何会突然加速？风光背后折射出哪些隐忧？日前，记者来到防城港进行探访
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  　随处可见楼盘工地
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　　从南宁坐车一个多小时，就到了防城港市。汽车驶下高速公路，进入笔直宽敞的兴港大道，记者立马感受到防城港市楼市的热度。

　　公路右侧是漂亮的海景，左侧是热气腾腾的开发景象。大片空地上，挖土机在挖泥，汽车在来往穿梭运土方，远处多个塔吊在施工。据了解，在这里施工的基本是楼盘，粗略数了数，在建的楼盘有五六个。进入闹市区，街道两旁的楼盘广告牌让人看得眼花缭乱，从广告可以看出，这里楼盘商铺、海景大宅、投资公寓等房产类别一应俱全。
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　　防城港市辖港口区、防城区、上思县、东兴市。在房地产开发上，港口区由于有海景，区域位置好，最受开发商关注，目前在售的楼盘有30多个，数量远远超过防城区、东兴市、上思县。
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　　一位居民告诉记者，去年年初，防城港的房价大多在2000元/平方米左右，现在房价基本在3000元/平方米以上。“不到一年时间房价就涨这么多，真难以想像”。记者从防城港建设部门了解到，去年该市商品房销售逐月递增，1月的销售面积不到1万平方米，12月的销售面积已经超过12万平方米。去年住宅销售均价为2847元/平方米，比上一年增长383元/平方米，增幅15.5%。今年一季度销售均价为3200元/平方米。房地产投资对固定投资的拉动作用与日俱增。今年3月，港口区完成房地产投资5.3亿元，当月港口区的固定投资总额为8.6亿元，房产投资占固定投资的61%。

　　据统计，2009年防城港市城镇居民人均可支配收入约1.4万元。防城港市总人口100多万人，其中港口区人口20多万人。

    避而不谈摩天楼项目

$ p8 {) J. t$ G7 `3 u0 Q　　开发建设109层、528米的“亚洲国际金融中心”，是众人关注防城港楼市的又一原因。记者采访发现，当地人对这一项目关注度并不高，一些开发商更是避而不谈摩天楼项目。
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　　4月9日，记者采访防城港某部门负责人，请他介绍“亚洲国际金融中心”相关情况及看法。他称刚出差回来，对这一项目并不了解，不知道政府的宣传口径，要求记者不提及他的名字及所在部门。

　　一位不愿意透露姓名的开发商说，他们对这一项目有看法，觉得它搅了局。“防城港的楼市难得驶上快车道，有了良好的开局，如今突然冒出摩天楼项目，让人觉得泡沫的存在，从而影响楼市购房者的信心。”

- v1 K8 g) T* X. }- c: Q　　项目所在位置离老城区有10公里左右路程，4月10日，记者来到该项目地块，看到目前仍没有全面动工，项目周边是大片待开发的土地。在地块上待了约10分钟，记者没有看到行人、汽车经过。开发该项目的广西中外建房产公司营销总监吴强表示，他们看好防城港楼市，有能力、有信心开发好“亚洲国际金融中心”项目。
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　　记者了解到，并没有太多外地记者闻风前来防城港，对这一项目进行追踪报道。一位饮食摊主说，防城港开发超高层建筑他们感到很自豪，但怎么想也不明白，防城港会变成“金融中心”。
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　　卖房先问“是否投资”
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4 s5 b2 n: t+ _& C0 C* D/ b　　防城港现代置业有限公司总经理李湘萍告诉记者，他们在销售中发现，去年购房者多是当地刚性需求，今年以来外地购房者逐渐增多，一些外地购房者一出手就是买两三套。在外地购房者中，既有南宁人，也有东北人、浙江人、湖北人等，区内投资者与区外投资者各占一半。
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　　在金海湾售楼部，销售人员听记者不是讲当地话，马上推荐适合投资的小户型。她还表示，如果记者想炒房可以找她，她通过朋友的关系，可以在其他楼盘帮把房子炒出。
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8 M! v" R; s# Y+ |% r- K9 @　　在辉龙·桃源居售楼部，记者看到门口停着一辆湖北车牌的轿车。购房者梁先生介绍，他有亲戚在防城港工作，听到亲戚对防城港楼市的介绍十分心动，和几名朋友一同驾车前来购房。看到这里海景漂亮，房价也不高，他们有意购买几套房。如果房价还涨就把房子转让，获利不大就把房子丢空，以后来这里度假。
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　　在万基·中央公馆售楼部，销售人员先问记者买房是投资还是自住。他介绍，有不少南宁人前来买房投资，面积不超过100平方米的户型最抢手。“这里的房价还不到南宁的一半，升值空间是很大的，很多人看一次房就掏钱了。”
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　　4月11日，在西湾广场附近，记者看到桂海·东盟新城售楼部正举行团购活动，两名北海购房者购买了两套两房两厅房子。销售人员介绍，他们楼盘一期已被中广核电集团等单位团购，二期销售也有不少人士前来团购，房子销售进展良好。去年年底他们一期销售均价是2800元/平方米，现在二期均价是3200元/平方米。两名北海购房者说，楼盘可看海景，又配东芝电梯、盼盼防盗门，这样的房子在北海起码卖6000元/平方米，觉得实惠就投资买房。据了解，有温州投资者想买一层房子，楼盘考虑到对方的炒房因素，不予合作。
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　　在西湾上城售楼部，记者看到门口挂起“欢迎看房团”的横幅。楼盘销售人员介绍，今年以来已经有三四个机构组织看房团前来举行活动，这些购房者基本是以投资为目的，海景房最受青睐。
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: Y/ ]: O' h3 w% _% {* X/ _' M6 x　　据了解，近几个月来，不时有各种机构组织外地购房者前来防城港看房、购房，购房团人数多的达百余人，少的为10多人；购房团近的来自南宁、北海，远的来自西安、沈阳。购房者基本是投资性购房。
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　　一位来自东北的购房者对记者说，北海的海景房价格是6000多元/平方米，钦州的海景房是4000多元/平方米，防城港的海景房是3000多元/平方米。在北部湾的钦北防三市中，投资防城港楼市最划算。

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外地客商纷纷前来开发
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　　和购房者投资热度相呼应，近期前来防城港开发楼盘的外地客商也大幅增多。
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$ h0 K% A5 I) @( G　　据了解，目前在防城港开发楼盘的开发商，有来自南宁、北海等区内城市，也有来自武汉、温州、福州等区外城市。还有一些长沙、昆明的开发商，正跃跃欲试进入防城港楼市。

　　广西向南居房地产公司防城港分公司经理杨泽奇介绍，他们在南宁开发了向南居等楼盘，觉得防城港是楼市洼地就前来开发。进驻发现，当地的楼盘开发还在起步阶段，外来企业运用自己的成熟经验，很容易就站稳了脚跟。

, g8 B" [8 i# I+ u8 ]　　广西桂海房地产开发有限公司是来自浙江的企业，该公司营销部经理梁明介绍，他们开发了东盟新城一二期项目后，看好防城港楼市后市，又追加投资买下20亩土地，作为项目的三期工程。项目总建筑面积从19万平方米增加到25万平方米。
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2 I6 @3 ]2 E; h% ]9 d% n. p　　一位外地开发商告诉记者，他们2003年曾在防城港买了一块地，土地一直未开发，2005年将土地转让，转让差价不大。2007年他们看到市场好转，在那块土地旁边又买了一块地，但地价已经比当年的买地价涨了几倍。“老家一些开发商想以更高价买这块地，我们不转让了。”

9 Z/ t0 A/ J" l2 e4 v" [& ^　　防城港市民出行以打三轮摩的为主，街头只有少量出租车。一位出租车司机说，今年以来不少操外地口音的客商打的，这些客商在车上谈的内容基本与房地产有关。由于外地客商不愿意乘坐三轮摩的，出租车生意有所好转。
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　　4月11日，记者在防城港迎宾大道上看到，几名开着福建车牌的人士，在地块上看地形。业内人士介绍，这几名客商打算在防城港开发楼盘，正四处联系购买地块。

　　为何楼市突然加速
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3 W7 T6 Z$ P6 N; Z2 X1 F) r/ g　　2007年以来，不少城市的楼市进入快速发展阶段，防城港楼市却波澜不惊，直到2008年，防城港市的房价仍在2000元/平方米以下。2009年以来一年多时间，防城港房价就上涨到3000多元/平方米，是什么原因导致发展加速？
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2 x& c8 d* |9 D$ C( s, ]　　一些业内人士认为，2009年以前，防城港市的房地产投资增速一直低于全社会固定资产投资增速，这意味着，不少开发商都是囤地不开发，以炒地牟利为主。随着国家加强对闲置土地的管理，尤其是2009年国家出台《关于集约用地的通知》，促使大批楼盘上马开工。开发商从炒地牟利转为实体经营，需要在卖房中赚取利润。在楼盘的营销推动下，房价就被逐渐拉高了。

　　统计表明，去年防城港房地产开发投资累计完成47亿元，同比增长71%，比全社会固定资产投资增速高14个百分点，首次超过全社会固定资产投资增速。其中10月和11月房地产投资额分别为6.81亿元、10.02亿元，连创去年单月投资额新高。
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　　有部分开发商则认为，是不断进驻的外地企业拉高了防城港的房价。外地开发商开发的楼盘，品质较好、设计先进，在营销、推广方面比当地开发商花的工夫大，从而导致房价整体上升。据了解，目前防城港有一楼盘的普通商品房售价6000多元/平方米，并且还有继续上涨趋势，而该楼盘是由外地开发商开发的。
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　　还有一种说法是，一些热钱从海南撤出后，转向同是海滨城市的防城港。防城港作为北部湾经济区核心城市之一，房价一直不高，在众多投资性购房的拉动下，房价开始快速攀升。
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  e' B) a# M* q: W& a/ {- b  n. b　　防城港金龙房地产公司副总经理冯成伟认为，去年以来，南宁等二三线城市房价大幅上涨，受此影响，防城港等三四线城市的楼市也受到波动。在连锁反应的作用下，防城港的房价自然开始快速上涨。

　　在采访中，有开发商向记者表示，今年防城港的房子均价“肯定会超过4000元/平方米”。
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) l4 l& E7 y8 Z* Y　　开发热浪背后的冷思考

　　记者采访发现，防城港市消费水平不高，在市区乘坐三轮摩的，只花三四元就可通达老城区各街道。近期房价的上涨，让当地一些购房者感到压力。

　　一位机关工作人员介绍，他参加工作不到两年，月收入约2000元，买房需要父母资助首付才行。父母在老城区有一栋4层高的私人住宅，他计划不买商品房和家人合住老屋。防城港不少人士都建有私人住宅，他们都不打算买商品房。

　　目前，防城港港口区占地最大的楼盘有上千亩，总建筑面积近200万平方米，小的楼盘占地也有10余亩，建筑面积几万平方米。港口区只有20多万人，却有30多个楼盘卖房，市场能消化这么多住宅吗？

8 A: s! j( e! k! S7 _4 {　　一位开发商坦承，防城港的房价对部分外地购房者来说是低的，他们购房主要是以囤房、炒房为目的。外地购房者买房后不住，造成楼盘入住率不高的情况，这给物业管理带来极大困难。状况发展下去，会影响整个市场的发展。所以，他对当前外地购房者日益增多的现象有所担忧。
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3 i7 ^' Z1 i6 v" w6 c　　众多开发商涌入防城港，也考验着有关部门的管理水平。一位外地开发商说，他们开发楼盘才发现，地块竟没有排污管接口，配套的缺失加重了开发成本。他希望有关部门把工作做细致些，这样才能吸引更多投资者。据称，在他们老家，政府有关部门会不定期地召集开发商举行座谈会，倾听客商意见和心声，现场答复、解决问题。当前防城港楼市面临大发展境况，一些问题可能是以前没有遇到的，需要管理部门用新的措施和思路来解决。

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